首批商业不动产REITs正蓄势待发。据《金融时报》记者统计，1月底以来，已有12单产品完成申报，其中10单获交易所受理，募资规模预计达377亿元。
从参与主体看，项目发起方涵盖央企（如保利发展）、地方国企（如锦江国际集团、上海地产、陆家嘴集团）、民企（如唯品会、银泰百货、华住集团、砂之船）以及外资企业（如凯德）。10单项目均位于一二线城市核心区域，底层资产业态呈现“零售主导、多元补充”格局，其中零售4单、商办综合体3单、酒店2单、办公1单。
“2025年底，证监会宣布启动试点后，我们便第一时间着手准备申报，到产品获受理，中间只用了两个月。”某公募基金REITs业务相关负责人在接受《金融时报》记者采访时表示。据该负责人透露，预计最快3月，首批商业不动产REITs产品有望正式亮相。
自2021年首批公募REITs上市以来，中国公募REITs市场已经过5年发展，在业内人士看来，商业不动产REITs试点的启动，亦标志着公募REITs从常态化发行阶段蹚过扩品增类的改革深水区，其挂钩实体资产营运、穿越周期、收益成长性已经市场检验认可。
从翘首期待到备受瞩目，商业不动产REITs正式亮相后，又将给市场带来哪些机遇？怀揣着这一问题，《金融时报》记者走访了发行人、投资机构、中介机构及多位专家学者，探寻各方视角下的答案。
首批获受理项目运营成熟
从已披露的招募说明书来看，运营成熟、历史经营业绩良好且现金流较为稳定，是首批获受理的商业不动产REITs产品的普遍特征，且部分项目底层资产最近一期正处于满租状态。
具体来看，央企保利发展项目底层资产位于广州、佛山区域，扎根粤港澳大湾区核心城市，历史经营表现较好；上海市3家重点国企上海地产、锦江国际集团、陆家嘴集团申报的项目资产业态多元，包括商业综合体、办公和酒店资产，坐落于所在城市核心商圈，核心运营指标稳定。
民企项目方面，唯品会、砂之船、银泰百货均具有丰富的商业物业运营管理经验，唯品会和砂之船分别以旗下运营的郑州、哈尔滨和西安的奥特莱斯项目为底层资产，且砂之船于2018年即在新加坡证券交易所成功发行REITs，银泰百货及其控股股东自持的旗下同类商业资产达21个。同时，华住作为连锁酒店龙头，通过标准化管理实现酒店自2023年以来入住率稳定在91%以上。
凯德是成立于新加坡的国际知名不动产资产管理公司，其申报项目底层资产位于深圳、四川绵阳的核心地段，资产运营年限大多已满10年，出租率在区域内处于较高水平。
在国泰海通证券地产首席分析师涂力磊看来，首批商业不动产REITs覆盖酒店、办公、配套商业及商业综合体等多元业态，扩大了底层资产的覆盖范围，通过盘活多类型成熟资产，将引导行业向新模式转型发展。
“通过将类似前述申报项目中具备稳定现金流的不动产资产或权益转化为标准化、可上市交易的金融份额，将回收资金重新投入科技创新、产业升级等新质生产力的培育与发展中，商业不动产REITs可直接打通盘活存量与引导资金投向新发展领域的通道，实现生产要素更高效的良性循环。”相关专家向《金融时报》记者表示，该产品不仅是重要的金融工具创新，更是优化存量资源配置、承载经济增长动能转型及服务国家发展新质生产力战略的关键利器。
为商业不动产提供“定价之锚”
对正处于转型探索中的房地产行业而言，商业不动产REITs适时推出更为行业开启了转型新机遇。
“以往‘高负债、高杠杆、高周转’的粗放式重资产开发模式难以为继，当前，房地产行业亟需向强调专业运营、持续服务、稳健现金流的‘轻重分离’模式转型。”有房企相关人士表示。
商业不动产REITs通过实现成熟资产的上市退出，为开发企业提供了重要的资金回笼渠道和资产循环模式，将极大鼓励和促进从“开发商”向“资产管理者+服务商”的转型。在业内专家看来，这有利于企业更专注于提升运营管理能力，实现轻资产管理模式的专业化发展，推动房地产行业新发展模式落地完善，促使资产市场供给变得更加活跃、健康。
“改造升级成为提升资产价值的重要手段。”华泰证券房地产行业首席分析师陈慎表示，首批项目中有4单明确改造计划，改造方向均聚焦“提升空间利用率、优化业态组合”，充分展现其主动管理能动性，致力于资产未来增值。
更为重要的是，商业不动产REITs将为不动产市场提供至关重要的“定价之锚”。长期以来，国内商业不动产市场缺乏公开、透明、连续的市场化价格发现机制。商业不动产REITs作为在公开市场交易的标准化金融产品，其二级市场交易价格和估值水平基于资产底层运营现金流，是由广大投资者共同判断形成的公开信号。
中信证券相关业务负责人表示，这为同类非上市商业资产提供了可参考、可比较的估值基准，极大地提升了整个商业不动产市场的价格透明度与定价科学性，有助于形成理性的投资预期，引导资本更有效地识别和配置优质资产，对稳定和促进商业不动产市场的长期健康发展具有基础性作用。
推动投融资协同共赢
随着低利率环境持续，资产配置的底层逻辑正在发生改变，这也为商业不动产REITs的推出提供了有利的金融条件。
当前，庞大的社会资本和保险、养老金等机构资金对能够提供稳定、长期且有抗通胀属性的收益资产需求迫切。商业不动产REITs恰恰能够以其高比例分红、与股债相关性较低的特性，成为匹配这类长期资金需求的理想标的。低利率也降低了资本对优质不动产资产的回报要求，直接提升了其估值吸引力和投资回报潜力。
据陈慎测算，首批10单项目的预测现金分派率区间为3.79%-5.21%，均值为4.75%。
“同时，过去一段时间，受经济周期、行业调整及市场情绪影响，部分优质的商业物业，如核心地段的购物中心、产业园等，其价格经历了理性回调，估值趋于合理。这为REITs产品以相对合理成本收购或整合资产、构建优质资产组合奠定了基础，有利于通过持续运营提升资产价值，为投资者创造长期可持续的回报。”业内人士表示。
公募REITs更像是一架连接优质资产与社会资本的桥梁：既让更广泛的投资者得以共享不动产收益，拓宽财富保值增值渠道，也促进金融资源更精准、更高效地配置于实体经济。
“这一系列条件叠加，正开启‘从人民到人民’的价值循环，推动实现从资产持有者到社会公众投资者的财富共享与资源配置优化。此时稳步推出商业不动产REITs，可谓天时地利人和。”一位市场机构人士如是对《金融时报》记者说道。
合规性仍然是根本要求
创新性金融工具在追求突破的同时，更为各方所关注的，往往是其规范性与合规性，商业不动产REITs便是如此。
商业不动产REITs结构复杂，底层资产建设运营周期较长，合规手续涉及范围广、办理程序复杂，单项目往往涉及数十项合规手续办理。此外，据业内人士介绍，受历史因素影响，商业不动产领域合规手续缺失的情况较为普遍，项目推进过程中，不仅需要把握参与主体和底层资产合规问题，也要把握产品发行交易和底层资产运作治理合规问题，还要把握产品全环节信息披露以及资金分配等合规问题。
《金融时报》记者从监管部门了解到，在商业不动产REITs审核过程中，合规性仍然是根本要求；同时也需要考虑历史背景下的实际情况和市场发展建设需求，平衡好重大性和建设性，体现制度的包容性和适应性。
具体如何做好平衡？据悉，一方面，要合理判断问题的重大性，评估问题性质与影响大小，不因个别细枝末节的瑕疵或对投资者影响较小的问题，对项目推进形成实质性障碍。另一方面，体现审核实践的建设性导向，不简单作出“行”或“不行”的结论，而要实事求是、综合考量市场主体的历史情况与实际状况。对存在障碍的事项，在严守法律法规和监管底线的前提下，提出合规可行的优化路径与解决方案，引导市场参与主体达成合规要求，最终服务于市场的健康长远发展。
市场人士普遍期待，未来，在制度保障与市场协同推动下，更多优质商业不动产有望通过REITs对接资本市场，有效拓宽实体经济融资渠道，为推动经济高质量发展注入新动能。
值得关注的是，除已申报或获受理的12只产品外，还有多家企业正积极筹备商业不动产REITs发行工作。据太平洋证券统计，目前茂业商业的申报发行工作已通过董事会，近期披露了具体的申报方案；武商集团表示已启动商业不动产公募REITs专项研究工作；首开股份公告，公司拟以持有的华侨村商街项目、璞瑅商街项目、宋家庄福茂项目三项资产作为底层资产，开展商业不动产REITs申报发行工作，相关事项已获董事会会议审议通过。